Im więcej o hotelu, tym mniej emocji

W Rybakach w gminie Stawiguda, nad Jeziorem Łańskim ma powstać hotel. Chce go wybudować spółka „Projekt Rybaki-Łańsk”. Inwestycja, o której głośno od kilku lat, budzi emocje, ale te jakby są już mniejsze, co pokazała wtorkowa debata publiczna w domu kultury w Stawigudzie. Być może dlatego, że coraz więcej wiadomo o planie zagospodarowania terenu, gdzie ma powstać hotel, ale też samej inwestycji. Mniej jest więc domysłów, przekłamań, a czasem celowej manipulacji przeciwników inwestycji. W czasie wtorkowej dyskusji rozbrzmiewały głosy zarówno oponentów, jak też zwolenników inwestycji, którzy widzą w niej nie tylko rozwój turystki, podatki dla gminy, ale całoroczne miejsca pracy, szanse dla swoich lokalnych biznesów. I o tym głośno mówili. Nie ma jeszcze projektu hotelu (niedawno inwestor przedstawił wizualizację obiektu), ale tak naprawdę najpierw gmina musi uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu, który określi warunki zabudowy na tym obszarze. Po jego przyjęciu przez radnych będzie wiadomo, co dokładnie można tam zbudować, choć oczywiście Rada Gminy może nie uchwalić planu, o czym zresztą też była mowa we wtorek. I okazuje się, że wcale nie jest to dobre rozwiązanie z punktu widzenia interesów gminy, jak i samych mieszkańców.

Plan dla Rybak: kolor czerwony -teren zabudowy usług turystycznych (od góry teren, gdzie ma być hotel). Kolor pomarańczowy-teren zabudowy rekreacji indywidualnej

Drugie wyłożenie planu
Plan po raz drugi został już wyłożony do publicznego wglądu. Do 12 września można składać do wójta gminy swoje uwagi, którymi później jeszcze raz zajmie się na sesji Rada Gminy, debatując nad planem. Szczegóły planu, w którym znalazły się już niektóre uwagi zgłoszone wcześniej przez mieszkańców podczas pierwszego wyłożenia planu, przedstawił Dariusz Łaguna, projektant planu. A ten jest procedowany od 2018 roku, kiedy Rada Gminy Stawiguda podjęła uchwalę o przygotowaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru na Jeziorem Łańskim. Chodzi w sumie o 27, 3 ha, które w strategii rozwoju gminy są przewidziane pod usługi turystyczne. Jak wynika z planu na tym obszarze może być maksymalnie zabudowane 2, 26 ha, co stanowi 8,2 proc. całego terenu. Trzeba pamiętać, że teren ten położony jest w granicach obszaru chronionego krajobrazu Puszczy Napiwodzko-Ramuckiej i dwoma obszarami Natura 2000. To narzuca pewne ograniczenia, w tym przede wszystkim to, że przyszły hotel musi być oddalony od jeziora o co najmniej sto metrów.

JAK TO WYGLĄDA W SZCZEGÓŁACH
Z planu wynika, że zabudowa jest możliwa tylko w trzech strefach: w strefie usług turystycznych położonej w północnej części obszaru przy drodze gminnej (UT.02 o powierzchni ok. 1, 90 ha, tu ma stanąć hotel), w strefie usług turystycznych UT.01 (0,8 ha, okolica Domu Wędkarza, cały obszar znajduje się w stumetrowej linii od brzegu jeziora) i w strefie zabudowy rekreacji indywidualnej ML.01 o powierzchni 4,3 ha. Ponadto niewielka zabudowa może zostać zlokalizowana w miejscu, gdzie obecnie znajduje się plaża i chodzi o obiekty związane z obsługą plaży. Jak zwrócił uwagę projektant we wschodniej części obszaru między drogą biegnąca do lasu, a jeziorem wszystkie znajdujące się już tu budynki są w 100-metrowej strefie od Jeziora Łańskiego. Po wcześniejszych uwagach mieszkańców do planu został wprowadzony zapis, że na całym obszarze wprowadza się zakaz stosowania ogrodzeń uniemożliwiających migracje zwierząt, w tym ogrodzeń wyższych niż 1,2 m, ogrodzeń z podmurówką. Należy zachować prześwit minimum 0,3 m od poziomu terenu. W planie pojawił się zapis, że strefie UT.01 budynki przeznaczenia podstawowego, czyli usług turystycznych mogą mieć maksymalnie 3 kondygnacje jednak nie więcej niż 12 metrów, a budynki związane z funkcjonowaniem przystani wodnej 2 kondygnacje i nie wyżej niż 10 m. Co istotne w planie znalazł się zapis, że maksymalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu może wynieść 20 procent., wcześniej było to 40 proc. Na terenie UT.02, gdzie ma być zlokalizowany hotel dopuszcza się usługi turystyczne, medyczne i rehabilitacyjne. Jest tu jasny zapis, że przyszły hotel może mieć maksymalnie 700 miejsc noclegowych i cztery kondygnacje nadziemne. A nieco dziwny kształt terenu UT.02, bo nie jest to prostokąt czy kwadrat — jak tłumaczył urbanista — wynika po prostu z konieczności zachowania co najmniej 100-metrowej odległości od jeziora. Dachy hotelu muszą być strome, dwuspadowe, choć dopuszcza się dachy płaskie, w tym tarasy dachowe i dachy zielone (wegetatywne). Co istotne parkingi przy hotelu muszą znajdować się w podziemnej hali garażowej z wyjątkiem rotacyjnych miejsc postojowych potrzebnych choćby do wyładowania przez gości bagaży. Gdy chodzi o teren ML.01, czyli teren zabudowy rekreacji indywidualnej, to minimalna powierzchnia nowo wydzielonych działek przeznaczonej pod zabudowę musi wynosić 1000 metrów. Na działce może stać tylko jeden budynek, maksymalnie o 2 kondygnacjach z użytkowym poddaszem, ale nie wyższy niż 10 metrów. Dachy muszą być strome, a dachówka w odcieniach czerwieni. Jak wyjaśnił projektant przy tych zapisach na tym terenie mogą powstać 33-34 domy. Co ważne pojawiły się nowe ograniczenia. Otóż nie mniej niż 60 proc. działki musi być powierzchnią biologicznie czynną, a maksymalna wielkość zabudowy w stosunku do powierzchni terenu może wynieść 20 proc. W przypadku plaży nad jeziorem to ma mieć dalej charakter publiczny. W planie jest to teren dostępu do wód publicznych.

Debata w Stawigudzie była merytoryczna, choć nie zabrakło emocji

PYTANIA I DYSKUSJA
Potem przyszedł czas na dyskusję, pytania i uwagi mieszkańców do planu, który jak zaznaczył urbanista może zawierać zapisy dotyczące jedynie kwestii, które może regulować. Bo np. kwestie środowiskowe, które będzie musiał spełnić inwestor — zarówno na etapie budowy, jak też funkcjonowania obiektu — ściśle zostaną określone w decyzji środowiskowej, która będzie potrzebna do uzyskania pozwolenia na budowę. W dyskusji było sporo emocji, szczególnie ze strony osób, które mają dacze nad jeziorem czy prowadzą tam swoje biznesy. Ci woleliby, żeby wszystko zostało po staremu, ale nie od dziś koszula bliższa ciału. A na niektóre pytania np. o koszt budowy hotelu trudno było o odpowiedź, bo nie wiadomo nawet co dokładnie można będzie zbudować na tym terenie. Chociaż wcześniej pojawiały się w mediach informacje, że hotel może kosztować ok. 300 mln zł. Jedną z kwestii, którą podnosili mieszkańcy głównie Stawigudy była sprawa dojazdu do hotelu.
— Goście muszą przecież jakoś dojechać do hotelu, nie wyobrażam sobie , żeby tyle samochodów przejeżdżało przez Stawigudę — mówił mieszkaniec Stawigudy. Jak dodał korzystne tu byłoby zbudowanie drogi ze Swaderek do Orzechowa, co znacznie skróciłoby dojazd z kierunku Warszawy.
Spółka, która ma wybudować hotel już wcześniej informowała, że zobowiązała się do partycypowania w przebudowie i modernizacji drogi z Plusek i Rybak, która ominie centrum Stawigudy, tak by maksymalnie odciążyć ruch w samej Stawigudzie.
— Droga jest elementem niezbędnym w trakcie budowy, jak i po powstaniu samego hotelu, a dojazd od strony Orzechowa to jest jak najbardziej dobry kierunek, żeby rozłożyć ruch na kilka wjazdów — przyznał rację mieszkańcowi Michał Kontraktowicz, wójt gminy Stawiguda. — Stawiguda potrzebuje tego obejścia nawet jeśli hotel nie byłby budowany. Pomysł wybudowania obwodnicy pojawił się już w 2006 roku. Obecnie mamy porozumienie z potencjalnym inwestorem, który przygotował program funkcjonalno-przestrzenny drogi. I tak jadąc od strony Plusek droga skręcałaby w lewo tuż przed domem spokojnej starości, kierując się do ul. Warmińskiej — do przejazdu kolejowego i dla tego odcinka już powstał program funkcjonalno-użytkowy. Dalej droga dochodziłaby do drogi serwisowej i nią do drogi S51, ale którędy dokładnie pobiegnie tego nie wiadomo. Jak powiedział wójt są trzy różne koncepcje, trwają analizy i nie ma żadnej tu jeszcze decyzji. A przy wyborze wariantu gmina będzie kierować się dobrem mieszkańców. Jak dodał wójt w porozumieniu z inwestorem znajdą się zapisy, że cała obsługa budowy hotelu nie będzie prowadzona przez Stawigudę, co zresztą deklarował inwestor, wskazując konkretne drogi obsługi inwestycji.

Hotel powstanie w odległości co najmniej 100 metrów od jeziora

NOWOCZESNY I EKOLOGICZNY
Inwestor zapowiedział budowę nowoczesnego i ekologicznego hotelu. Na terenie kompleksu będzie wprowadzona m.in. komunikacja elektryczna, która wyeliminuje indywidualny transport spalinowy. Budynki zostaną wyposażone w system ogrzewania, czerpiący energię z pomp ciepła i gazu, a prąd będzie pozyskiwany m.in. z własnej instalacji fotowoltaicznej. A dzięki tej inwestycji gaz popłynie również do mieszkańców Plusek i Rybak, bo do tej pory podciągniecie gazu do wsi z punktu widzenia dostawcy było nieopłacalne. Przy okazji budowy nowej sieci, zmodernizowana będzie przestarzała sieć kanalizacji obejmująca Pluski i Rybaki. Mieszkańcy byli zainteresowani, na ile powstanie hotelu przyczyni się do poprawy stanu sieci mediów. I o to pytali wójta gminy. Ten tłumaczył, że nie na wszystkie kwestie związane z mediami, np. gaz czy internet gmina ma wpływ. Bo tu decyzja należy do operatorów, którzy rozbudowując sieć kierują się po prostu rachunkiem ekonomicznym. Jednak budowę hotelu gmina postrzega jako szansę na modernizację całej infrastruktury wodno-kanalizacyjnej zarówno w Rybakach, Pluskach jak i znaczącej części Stawigudy.
— Potrzebujemy zmodernizowania przepompowni, niewydolnych sieci — przyznał wójt Kontraktowicz. — dodając, że gmina czeka na inwestycję, która zapewni szybki zwrot kosztów poniesionych już na modernizację oczyszczalni ścieków. Jeden z mieszkańców podniósł kwestię poruszaną już w mediach, że spółka mogła skorzystać z innej ścieżki inwestycyjnej, a mianowicie wystąpić do wójta gminy o wydanie tzw. warunków zabudowy dla swojej inwestycji. I co w sytuacji, jak gminie nie przyjmie planu zagospodarowania dla Rybak — zapytał.
— Istnieje ryzyko wprowadzenia zabudowy w formie zabudowy, która jest w pobliżu — przyznał wójt. Jak tłumaczył urbanista niewykluczone, że wówczas hotel mógłby zostać zlokalizowany nawet bliżej jeziora i być większy. Na sali byli zwolennicy inwestycji. — Hotel stworzy miejsca pracy — zauważyła jedna mieszkanek gminy Stawiguda. — To jest szansa dla naszej gminy. Stworzy duże możliwości rozwoju gminy Stawiguda, nie tylko pracownikom, ale też przedsiębiorcom. Z wyliczeń, które przedstawił wójt wynika, że z tytułu podatku od nieruchomości (hotel, nowe domy) do gminnej kasy wpłynie rocznie ok. 1 mln zł złotych. Zapytany wprost przez jednego z mieszkańców , czy planowana inwestycja jest dla gminy zagrożeniem czy szansą odparł:
— Patrzymy zarówno pod kątem zagrożeń, jak i korzyści. Generalnie bilans jest dodatni stwierdził wójt Kontraktowicz. — Uważamy tę inwestycję za taką, która przyniesie więcej korzyści niż zagrożeń. Oczywiście staramy się minimalizować te zagrożenia, które mogą się pojawić patrząc też na rozwój, na ochronę przyrody i wszystkie aspekty związane z korzyściami gminy, a korzyści gminy, to korzyści mieszkańców w szerokim bardzo aspekcie. Pod koniec dyskusji posiadacze domów w Rybakach zgłosili obawy, czy na terenie zabudowy rekreacji indywidualnej nie powstaną apartamentowce mogące przyjąć setki ludzi. Przedstawiciel inwestora wyjaśniał, że przedstawiane obliczenia, interpretacje są błędne i oparte na jednym tylko wskaźniku planu, a nie kompleksowej jego analizie. Teren jest mocno pofałdowany i dopasowanie domów do rzeźby terenu, której nie wolno przekształcać, wymaga takich zapisów, przy których w przyziemiu można będzie lokować pomieszczenia użytkowe, ale nie oznacza to powstania 500-metrowych obiektów. Kształt dachu i maksymalna wysokość zabudowy 10 m gwarantują wpisanie zabudowy w krajobraz. Według inwestora domy nie przekroczą powierzchni użytkowej 250 metrów kwadratowych, jak największe domy indywidualne wybudowane już teraz w Rybakach, a liczba odwiedzających je w sezonie gości wyniesie ok. 200 osób.
Andrzej Mielnicki