Jak szybko spłacić kredyt hipoteczny

W Polsce umowy na kredyt hipoteczny zawierane są zazwyczaj na około 20 lat, choć są osoby, które decydują się zaciągnąć zobowiązanie na maksymalny okres 35 lat. Im dłuższy jest okres kredytowania, tym większa jest kwota odsetek, jakie trzeba oddać do banku.

Wcześniejsza spłata zobowiązania może więc przynieść potencjalne korzyści. Czy jednak jest to możliwe? Dowiedz się, jak szybko można spłacić kredyt hipoteczny, a także czy rzeczywiście się to opłaca.

Czy można spłacić wcześniej kredyt hipoteczny?
Warunki kredytowania ustalane są zawsze według aktualnej sytuacji materialnej kredytobiorcy, dlatego w ciągu kolejnych lat spłaty zobowiązania w naturalny sposób mogą się one zmienić. Wygrana w totka lub zwiększenie dochodów wynikające np. z awansu, czy zmiany miejsca pracy sprzyjają refleksji na temat wcześniejszej spłaty zadłużenia.
Jeżeli zastanawiasz się, jak szybko można spłacić kredyt hipoteczny, to odpowiedź na to pytanie jest bardzo prosta: bank oczekuje spłaty zobowiązania według ustalonego harmonogramu spłat, ale nie może Ci zabronić dokonania wcześniejszej spłaty. Nie jest to jednak sytuacja komfortowa dla instytucji, ponieważ wiąże się z utratą części odsetek. Właśnie dlatego banki stosowały do niedawna dość słone prowizje za wcześniejszą spłatę kredytu – były one na tyle wysokie, że wielu kredytobiorców rezygnowało z tej opcji.
W 2017 roku weszły w życie przepisy, według których kredytobiorca ma prawo w każdym momencie do przedterminowej spłaty kredytu i do odzyskania nadpłaconych odsetek za okres, o który została skrócona umowa. Banki wciąż mogą pobierać z tego tytułu opłaty, ale w ograniczonym zakresie, co wyjaśnimy w dalszych akapitach.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy to się opłaca?
Jeżeli chcesz i masz jak spłacić szybko kredyt hipoteczny, najpierw zastanów się, czy będzie to korzystne pod względem finansowym. Owszem, masz szansę otrzymać część nadpłaconych odsetek, ale z drugiej strony bank może zażądać opłaty rekompensacyjnej za skrócenie umowy. Nowe przepisy nieco ukróciły dowolność w tym zakresie, ponieważ od 2017 roku banki mogą takie opłaty naliczać w następujący sposób:

• przy kredytach ze zmienną stopą procentową bank nie może naliczać opłaty za wcześniejszą spłatę zobowiązania, jeśli dojdzie do niej po 3 latach obowiązywania umowy; przed upływem 3 lat opłata nie może być wyższa niż 3% od spłacanej kwoty;
• przy kredytach ze stałą stopą procentową bank może pobrać opłatę za przedterminową spłatę zobowiązania przez cały okres trwania umowy, jednak opłata taka nie może być wyższa niż koszty, jakie poniósł kredytobiorca w związku z wcześniejszą spłatą kredytu.
Powyższe przepisy dotyczą wyłącznie umów zawartych po 21 lipca 2017 roku. Umowy zawarte wcześniej są rozliczane według starych zasad, a więc na podstawie prowizji i opłat widniejących w warunkach umowy.
Opłacalność wcześniejszej spłaty zobowiązania zależy więc od wielu czynników. Najbardziej opłaca się osobom, które mają nowe umowy i zmienną stopę oprocentowania, ale także osobom, które spłacają kredyt hipoteczny na niekorzystnych warunkach np. z bardzo wysokim oprocentowaniem. Z pewnością przed podjęciem decyzji warto dokonać kalkulacji, na jakie oszczędności można liczyć wskutek takiej operacji. Bardzo często jednak skrócenie okresu kredytowania o zaledwie 5 lat generuje oszczędności rzędu kilkudziesięciu złotych.

Jak spłacić szybko kredyt hipoteczny?
Chcąc skrócić okres spłaty zobowiązania, można jednorazowo uregulować całą lub znaczną część kwoty kredytu, albo systematycznie nadpłacać miesięczne raty.
W tym pierwszym przypadku najpierw należy zwrócić się do banku z wnioskiem o informację na temat kosztów takiej nadpłaty lub przedterminowego zwrotu całej kwoty należności. W sytuacji, gdy chcesz spłacić cały kredyt, niezbędne będzie wyliczenie banku, jaką kwotę należy wpłacić w określonym dniu, by rzeczywiście rozliczyć umowę.
Większość instytucji wymaga również złożenia stosownego wniosku, w którym będzie wskazana dyspozycja sposobu rozliczenia wpłaconej sumy. Zapłata jedynie części zobowiązania w większej kwocie może bowiem skutkować zmianą harmonogramu spłaty pozostałej sumy kredytu, czyli np. skróceniem okresu spłaty bądź zmniejszeniem odsetek.
Warto wiedzieć, że rozliczenie przedterminowo spłaconego kredytu jest dość skomplikowane. Zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości UE z września 2019 roku bank powinien zwrócić kredytobiorcy nie tylko nadpłacone odsetki, ale także inne opłaty i prowizje, a nawet ubezpieczenie proporcjonalnie za okres, o jaki została skrócona umowa.
Skoro już wiesz, jak spłacić szybko kredyt hipoteczny, warto wspomnieć o korzyściach z takiej operacji. Najważniejsze są te finansowe, czyli potencjalna oszczędność na odsetkach. Dodatkowo jednak zyskasz lepszą zdolność kredytową, a więc możliwość zaciągnięcia zobowiązania na inny cel. Nie do przecenienia jest także komfort wynikający ze zmniejszenia zadłużenia – nawet jeśli uda Ci się jedynie częściowo nadpłacić kredyt, to zyskasz albo mniejsze raty, albo skrócisz okres spłaty.