Koniec gorączki cenowej? Najnowsza analiza rynku wtórnego

Po latach dynamicznych wzrostów i gwałtownych zmian, rynek mieszkań z drugiej ręki wreszcie się uspokoił. Z danych Grupy Morizon-Gratka wynika, że ceny ofertowe w największych miastach Polski pozostają stabilne, a w wielu przypadkach – nawet nieznacznie spadają. Kupujący mają większy wybór, więcej czasu na decyzję i coraz lepszą pozycję negocjacyjną.

Jeszcze dwa lata temu hasła takie jak „boom mieszkaniowy”, „zakupowa gorączka” czy „szaleństwo cen” regularnie gościły na pierwszych stronach gazet. Wzmożony popyt, napędzany m.in. programem Bezpieczny Kredyt 2%, powodował szybkie kurczenie się podaży i nieustanne podwyżki stawek. Dziś sytuacja na rynku wtórnym wygląda zupełnie inaczej.

Z najnowszego raportu Grupy Morizon-Gratka wynika, że ceny ofertowe mieszkań w największych polskich miastach zmieniają się symbolicznie – oscylując wokół 1 proc. miesięcznie. W czerwcu 2025 roku tylko w trzech miastach zaobserwowano większe różnice: w Szczecinie (-1,9 proc.), Katowicach (-1,3 proc.) i Bydgoszczy (+1,4 proc.).

Co więcej, rok do roku ceny spadły w większości z 12 analizowanych miast – od 0,7 proc. w Gdańsku po 4,3 proc. w Krakowie. Wyjątkiem są Bydgoszcz i Łódź, gdzie ceny wzrosły odpowiednio o 1,5 i 0,1 proc., a w Poznaniu utrzymały się na zeszłorocznym poziomie.

[mediabox=n]1315956[/mediabox]

Powrót równowagi na rynku
Zamiast medialnych sensacji, dziś rynek oferuje to, czego długo mu brakowało: stabilizację i przewidywalność. Ceny przestały gonić inflację, a w ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji) spadły w ciągu roku o niemal 6 proc. Oznacza to, że kupujący de facto płacą mniej niż rok temu, mimo że ceny nominalne nie zmieniły się drastycznie.

Rynek mieszkaniowy po raz pierwszy od dawna działa w sposób zrównoważony. Sprzedający coraz częściej obniżają ceny – już nie tylko w ogłoszeniach, ale również podczas negocjacji. Kupujący mają z kolei więcej czasu na przemyślenie decyzji, porównanie ofert i wybór najlepszego rozwiązania dla siebie.

Koniec zakupowej gorączki
Program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który od lipca 2023 roku przez ponad rok pompował popyt, zakończył się z końcem 2023 roku. Zniknięcie taniego finansowania sprawiło, że rynek musiał się przestawić na nowe warunki. Podaż mieszkań zaczęła się odbudowywać, a liczba ogłoszeń sprzedaży wzrosła. W II kwartale 2024 roku rozpoczęła się wyraźna korekta, która – jak pokazują dane – trwa do dziś.

Co to oznacza dla kupujących?
Większy wybór mieszkań dostępnych od ręki, często w dobrych lokalizacjach.

Więcej czasu na decyzję – bez presji i kolejek na oglądaniu.

Lepsza pozycja negocjacyjna – możliwość wynegocjowania niższej ceny lub dodatkowych warunków.

Stabilność rynku – brak gwałtownych zmian daje komfort planowania zakupów.

Warto dodać, że obecne stawki za metr kwadratowy są zbliżone do tych notowanych w połowie 2021 roku. Mieszkania przestały drożeć w tempie wyprzedzającym wynagrodzenia, a ich dostępność – zarówno pod względem cen, jak i podaży – wyraźnie się poprawiła.

Nowa era: bez emocji, z rozsądkiem
Rynek wtórny w Polsce wszedł w fazę, na którą wielu czekało od lat – normalizacji. Nie ma fajerwerków, nie ma spekulacyjnego szumu, ale jest zdrowa równowaga. Kupujący i sprzedający mogą dziś działać w przewidywalnym środowisku, opartym na realnych możliwościach i potrzebach.

To dobry czas dla tych, którzy szukają własnego „M” – nie na fali emocji, ale z głową, spokojnie i na własnych zasadach.

Źródło: gratka.pl