Kupujesz dom obok gospodarstwa? Nowy obowiązek u notariusza

Kupujący nieruchomość może zostać zobowiązany do potwierdzenia u notariusza, że wie o prowadzonej w sąsiedztwie działalności rolniczej i związanych z nią uciążliwościach. Projekt określany jako „lex rolnik” ma chronić producentów rolnych przed konfliktami z nowymi mieszkańcami. Po zmianach obowiązek może objąć również nieruchomości znajdujące się w granicach dużych miast.

Wbrew pojawiającym się uproszczeniom projekt nie przewiduje, że mieszkańcy miast będą oświadczać, iż nie hodują zwierząt. Dokument ma dotyczyć świadomości nabywcy, że na sąsiednich nieruchomościach jest lub może być prowadzona działalność rolnicza. Kupujący ma również potwierdzić, że liczy się z jej typowymi następstwami, takimi jak hałas, zapachy, ruch maszyn czy okresowe prace polowe. 

Nowy obowiązek miałby być realizowany podczas sporządzania aktu notarialnego. Założeniem resortu rolnictwa jest ograniczenie sporów, w których osoby przeprowadzające się w pobliże gospodarstw domagają się ograniczenia pracy rolników z powodu hałasu, odorów lub innych niedogodności związanych z produkcją roślinną i zwierzęcą. 

Pierwotnie obowiązek miał obejmować nabywanie nieruchomości położonych poza granicami administracyjnymi miast. Po konsultacjach zaproponowano jednak odejście od prostego podziału na miasto i wieś. O zastosowaniu regulacji mają decydować zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub planu ogólnego gminy. 

Oznacza to, że oświadczenie może być wymagane również przy zakupie nieruchomości w mieście, jeżeli dokumenty planistyczne dopuszczają działalność rolniczą na sąsiednich terenach. Regulacja może więc dotyczyć także obrzeży takich miast jak Warszawa, Wrocław czy Toruń, gdzie nadal znajdują się grunty przeznaczone pod funkcje rolnicze. 

Projekt zakłada również zmianę Kodeksu cywilnego. Działalność rolnicza prowadzona zgodnie z prawem i zasadami prawidłowej gospodarki rolnej miałaby być co do zasady uznawana za mieszczącą się w granicach normalnego korzystania z nieruchomości. Rozwiązanie ma ograniczyć możliwość skutecznego kierowania roszczeń przeciwko rolnikom wyłącznie z powodu typowych następstw ich pracy. 

Wyjątkiem mają pozostać sytuacje, w których gospodarstwo działa niezgodnie z przepisami albo z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. W razie sporu sąd nadal będzie mógł badać sposób prowadzenia produkcji oraz jej zgodność z prawem i dokumentami planistycznymi. 

Zmiany mają objąć także Kodeks wykroczeń. Projekt przewiduje wyłączenie odpowiedzialności za zakłócanie spokoju lub spoczynku nocnego, jeżeli hałas jest skutkiem zgodnego z prawem prowadzenia działalności rolniczej, na przykład używania maszyn podczas prac, których nie można odłożyć ze względu na pogodę lub cykl produkcyjny. 

Propozycje wzbudziły zastrzeżenia środowiska notarialnego. Jedna z głównych wątpliwości dotyczy sposobu ustalania, czy w konkretnym przypadku oświadczenie jest obowiązkowe. Konieczne może być sprawdzanie przeznaczenia nie tylko kupowanej nieruchomości, lecz także gruntów znajdujących się w jej sąsiedztwie, a nawet zapisów odnoszących się do szerszego obrębu ewidencyjnego. 

Stowarzyszenie Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej zwróciło uwagę, że przepisy nie określają jednoznacznie skutków braku oświadczenia. Nie wiadomo, czy jego pominięcie mogłoby powodować nieważność transakcji, stanowić podstawę odmowy sporządzenia aktu, czy jedynie zostać uznane za brak formalny. Notariusze obawiają się również, że dokument będzie później wykorzystywany w sądzie jako argument, iż kupujący wiedział o możliwych uciążliwościach i świadomie je zaakceptował. 

W opinii stowarzyszenia sama świadomość istnienia gospodarstwa nie powinna pozbawiać mieszkańca możliwości ochrony, gdy oddziaływanie działalności rolniczej okaże się nadmierne. Notariusze wskazują też, że skuteczniejszym rozwiązaniem mogłoby być ujawnianie w dokumentach urzędowych stref oddziaływania gospodarstw zamiast wprowadzania jednolitego oświadczenia do aktów notarialnych. 

Prace prowadzi Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, a projekt otrzymał numer UPRO8. Konsultacje publiczne zakończyły się 30 kwietnia. Dokument znalazł się w porządku posiedzenia Stałego Komitetu Rady Ministrów zaplanowanego na 23 lipca. Przyjęcie projektu przez Radę Ministrów przewidziano na trzeci kwartał 2026 roku. 

Na obecnym etapie nie obowiązuje zatem ani nowe oświadczenie notarialne, ani projektowana szczególna ochrona działalności rolniczej. Ostateczny zakres przepisów może jeszcze ulec zmianie podczas dalszych prac rządowych i parlamentarnych.