Miało być dla wszystkich, jest dla garstki

Jeszcze niedawno miał być odpowiedzią na jeden z największych problemów młodych Polaków — brak środków na wkład własny. Dziś program „Mieszkanie bez wkładu własnego” coraz częściej przypomina jednak rozwiązanie dostępne wyłącznie dla wąskiej grupy szczęśliwców. Dane rynkowe pokazują jasno: teoria rozmija się z praktyką.

Na papierze wszystko wygląda obiecująco — wsparcie dla osób, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie, ale nie dysponują odpowiednimi oszczędnościami. Problem zaczyna się jednak w momencie zderzenia programu z realiami rynku nieruchomości.

W największych polskich miastach liczba lokali spełniających narzucone limity cenowe jest dramatycznie niska. Najbardziej jaskrawym przykładem jest Kraków, gdzie takich mieszkań jest zaledwie około 20. To zaledwie 0,2 proc. całej oferty — liczba, która w praktyce oznacza marginalną dostępność programu.

Na drugim biegunie znajduje się Poznań. Tam udział mieszkań kwalifikujących się do programu sięga 12,5 proc., co przekłada się na około 940 lokali. W Łodzi sytuacja również wygląda relatywnie lepiej — dostępnych jest około 520 mieszkań. Różnice między miastami są jednak tak duże, że trudno mówić o jednolitym wsparciu dla całego kraju.

Eksperci nie mają wątpliwości: problem leży w konstrukcji programu, a dokładniej w sposobie ustalania limitów cenowych.

Jak zauważają analitycy rynku, w wielu przypadkach limity nie odzwierciedlają rzeczywistych cen mieszkań. Dobrym przykładem jest porównanie Krakowa i Wrocławia. Choć oba rynki są do siebie zbliżone, limity cenowe w tym drugim są wyraźnie wyższe — mimo że to właśnie Kraków należy do droższych miast.

Efekt? W teorii program funkcjonuje, w praktyce — wyklucza znaczną część potencjalnych beneficjentów. Dla wielu osób staje się więc bardziej hasłem marketingowym niż realnym wsparciem.

Dodatkowym utrudnieniem jest dynamiczna sytuacja na rynku mieszkaniowym. Ostatnie miesiące pokazują, że ceny nie podążają jednym, przewidywalnym kierunkiem.

W marcu średnia cena metra kwadratowego wzrosła w sześciu dużych miastach, m.in. w Lublinie, Wrocławiu i Poznaniu. Jednocześnie spadki odnotowano w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście. Łącznie zmiany objęły ponad 16 proc. ofert — częściej ceny rosły, ale to spadki miały większą skalę.

Co ciekawe, mimo tych wahań średnia cena dla wszystkich analizowanych miast nieznacznie spadła — do poziomu około 14,2 tys. zł za metr kwadratowy. Wpłynęły na to zarówno większe obniżki, jak i pojawienie się na rynku większej liczby tańszych mieszkań.

W ujęciu rocznym ceny nadal są wyższe niż przed rokiem, ale po uwzględnieniu inflacji realnie mamy do czynienia ze spadkiem wartości.

Program, który miał ułatwiać start na rynku nieruchomości, dziś coraz częściej staje się symbolem jego ograniczeń. Dopóki mechanizmy wsparcia nie zostaną lepiej dopasowane do realiów, „mieszkanie bez wkładu własnego” pozostanie dla wielu jedynie obietnicą — trudną do spełnienia.